栏目：深圳入户资讯 人气：0 日期：2023-06-11
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（深圳房产问题，子女房产如何过户到父母名下？）
子女将房屋过户给父母，要么作销售要么赠与，哪种方式节省？主要看在两种方式下子女与父母合计缴的税最少。在现有税制下，让出方的子女涉及到增值税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税，接受方的父母涉及到契税及印花税，子女分别作销售与赠与的税收分析如下：
一.如果作销售
（一）销售方
1、增值税
财税（2016）36号附件三：五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
2、土地增值税、印花税
财税（2018）137号：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
3、个人所得税
财税字〔1994〕20号：二、下列所得，暂免征收个人所得税：
………（四）个人举报、协查各种违法、犯罪行为而获得的奖金。、（五）个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。、（六）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。
总结：子女将购买超过2年的房屋销售给父母的免增值税，不足2年的按5%征收增值税。子女将房屋销售给父母免土地增值税与印花税。子女将自用达5年以上并且是唯一的住房销售给父母免个税，不够5年或有1套以上的住房销售均不免个税，按转让收入扣除原值后的20%缴个税，原值无法确认的，按转让收入的1%-3%核定征收。
（二）购买方
1、契税
财税（2016）23号：一、关于契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
2、印花税
财税（2018）137号：
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
总结：父母购买子女的住房的，根据所买住房的面积及是否属于首套或第二套改善性住房分别按1%或1.5%缴契税，否则按3%缴契税。父母购买子女的住房免印花税。
二．做赠送
（一）赠予方
1、增值税
财税（2016）36号文件附件三：一、下列项目免征增值税（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
2、土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
3、印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》：第五条条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。税率0.05%。
4、个人所得税
财税（2009）78号：一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
总结：子女将房屋无法赠送给给父母不缴增值税、土地增值税、个人所得税，要缴印花税。
（二）受赠方
1、契税
国税发（2006）144号：(二)关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。
2、印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》：第五条条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。税率0.05%。
总结：子女将房屋无法赠送给给父母，受赠方（父母）要缴契税及印花税。
三、作销售或赠予的税收政策见下表：（增值税附加略）
上述表格解释如下：
1、不满2年住房的增值税。
买卖方式下需要缴纳5%的增值税，而赠予方式下不存在增值税。此时，肯定是赠予划算。
2、满2年住房的增值税。
满2年后再转让产权，除了北上广深的非普通住宅需要按差额征收增值税，其他情形和其他地区都可以免征增值税。
3、印花税。
买卖方式下，双方都可以免征印花税。赠予则没有税收优惠，双方各自均应按0.0005缴印花税，合计需要缴纳1‰的印花税。
4、土地增值税。
无论是买卖还是赠予，都是免征或不征的，没有差别。
5、个人所得税。
如果个人转让自用满五年且唯一住房可以免征。不符合优惠条件的，需要按财产转让所得差额征收20%的个人所得税，在无法获得房产原值的情况下，根据国税发[2006]108号的规定，可以按照收入的1%~3%核定征收，具体核定比例由各省市自行确定。
如果是子女将住房赠送给父母，则不征收个人所得税。
6、契税。
购买第一套住房契税优惠税率90平米以下是1%，90平米以上是1.5%；购买第二套住房契税优惠税率90平米以下是1%，90平米以上是2%。注意，第二套优惠税率不适用北上广深地区。
如果是子女将房屋赠送给父母，则没有契税优惠税率，契税常规的适用税率是3%~5%，具体由各省自行确定比例，四川是3%。
综上所述，大家只需要按照自己房屋的面积、持有时间等实际情况，结合本省的具体规定，逐项来计算，看上述明细表中销售方式下税款和赠予方式下税款分别计算，哪种方式下税费更少，就可以做出符合实际情况的准确判断了。
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