栏目：深圳入户资讯 人气：0 日期：2023-06-16
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（深圳：新房市场供不应求，二手房成交火热 ｜ 市场半年报）
2020年上半年，在中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严的背景下。深圳因城施策，增加居住用地供应，调整商品房预售，加大商品房供应，多次出台管控措施维持楼市稳定。上半年受疫情冲击影响，全市商品住宅供应同比减少过半，市场成交短暂低迷。疫情趋稳后楼市快速回暖，上半年成交量同比仅小幅下滑。二手住宅市场在2月份成交受阻后迅速反弹，市场在二季度极速升温，成交量大幅上升，均价逐月上涨。土地市场方面，上半年居住用地迎来大批量供应，人才住房用地迎来供应大潮。
政策形势
中央坚持“房住不炒”，房地产领域金融监管依然从严
2月以来，财政部、央行、银保监会、统计局等中央部门多次强调坚持“房住不炒”定位不变，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
2月19日，央行发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》，再次明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
4月17日，中共中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
4月22日，银保监会强调贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。
5月22日，两会政府工作报告强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
5月26日，银保监会强调坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化。
央行降准及下调LPR，支持实体经济恢复发展
2020年上半年，中央层面多次强调积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。为保持资金流动性合理充裕，上半年央行共进行3次降准，释放资金总量达到1.75万亿元，并进行多次公开市场操作。
为支持实体经济的恢复发展，央行进一步降低企业融资成本，2月和4月，1年期与5年期以上LPR均下调。
6月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），其中1年期报价为3.85%，5年期以上报价为4.65%，与上个月持平。
中央推进土地管理制度改革
3月，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，一方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；另一方面，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，试点期限1年。
土地审批权的下放，将赋予省级政府更大权利来自主调整土地利用空间布局，提高项目审批效果、项目落地效率和土地利用效率，但值得注意的是，此次国家并没有对建设用地规模进行“松绑”，仍将从严从紧控制建设用地总规模。另外，时点省市均为经济发展较快或人地矛盾较为突出的地区，土地审批权的试点将有望缓解项目“落地难”的问题。
省政府工作报告提出因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展
1月28日，广东省十三届人大二次会议开幕。广东省省长马兴瑞作政府工作报告。报告指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。
报告指出，坚持租购并举，完善住房市场体系和住房保障体系，逐步推进解决城镇中低收入居民和新市民住房问题，试点推进共有产权住房建设，新开工棚户区改造安置住房2.4万套。
深圳政策：
增加居住用地供应，调整商品房预售，加大商品房供应，多次出台管控措施维持楼市稳定
市住建局允许房地产项目现场开盘、加快网签、增加居住用地供应
3月11日，深圳市住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干意见》的通知。
通知提出允许房地产项目开放线下售楼处（此前2月6日，市住建局通知全市暂停房地产项目现场开盘及中介线下带看房活动），加快商品房网签进度以及推进房屋线上交易系统建设，顺延项目交付时间和开发资质办理时间。此外，通知还提出切实拓展居住用地供应渠道，通过增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发等，多渠道增加住房有效供应，平衡供求关系。
住建局、规划和自然资源局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》
4月16日，市住建局、规划和自然资源局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，共涉及6个方面：1、延长城市更新单元计划有效期。2、延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限。3、缓解企业资金压力。4、加快商品房供应。今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。5、允许延期缴纳土地出让价款。6、促进城市更新工作提速提效。
深圳市住建局发布《深圳市住房发展2020年度实施计划》
4月22日，深圳市住建局发布《深圳市住房发展2020年度实施计划》。
计划提出本年度计划安排商品住房用地供应125公顷，包括新供应用地50公顷,更新整备用地75公顷，拟建设商品住房6.3万套、建筑面积563万平方米。其中新供应用地拟建设2.5万套、建筑面积约225万平方米；更新整备用地拟建设3.8万套、建筑面积约338万平方米。2020年上半年实现年度目标50%的居住用地出让，力争实现年内供应、年内开工，加快达到预售入市条件，以有效及时增加商品住房的供应，确保房地产市场平稳健康发展。
深圳市五部门举行新闻发布会，通报房抵经营贷违规流入房产市场的调查情况
4月22日，中国人民银行深圳中心支行、深圳银保监局、深圳中小企业服务局、深圳市住建局、深圳市市场监管局五部门联合举行了新闻发布会，通报了房抵经营贷违规流入房产市场的调查情况。
会议上深圳市中小企业服务局称，目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。深圳住建局则表示，要坚持房住不炒，继续严格执行房地产市场调控政策不松动，严格落实限购、限价、限贷、限售、限户型五限政策，严控严管炒楼现象。
宝安区住建局要求全区新盘采取抽签方式选房销售
5月26日，宝安区住建局责成全区所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售。如发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，将联合市场监管部门予以行政处罚。
市住建局发布2020年全市商品住宅和商务公寓房源信息情况公示
5月28日，深圳市住建局发布关于2020年我市商品住宅和商务公寓房源信息情况的公示。
截至5月底，本年内全市计划入市的住宅及商务公寓项目109个，预计供应房源面积为601.88万㎡，套，其中：住宅490.55万㎡，套；商务公寓111.33万㎡，套。
1-5月，全市共批准13个商品房项目预售，批准预售面积为82.54万㎡，批准预售套数为8730套，其中，商品住宅批准预售面积为52.04万㎡，批准预售套数为5260套；商务公寓批准预售面积为5.22万㎡，批准预售套数为1616套。
截至2020年5月，全市新建商品住房及商务公寓在售项目库存套数为套。其中，商品住宅在售项目库存套数为套，商务公寓在售项目库存套数为套。
住宅市场
住宅供应：
受疫情冲击影响，上半年新房供应同比下滑超5成
2011-2020年上半年深圳市商品住宅供应情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2020年上半年，深圳全市共计推出商品住宅81.19万㎡/8195套，供应面积同比减少55.91%。上半年受疫情冲击影响，全市新房项目入市受阻，供应量同比大幅下滑。
住宅供应：
一季度市场供应短缺，二季度迎来逐步恢复
2011-2020年6月深圳市商品住宅月度供应走势
一季度受春节假期及疫情冲击双重影响，全市商品住宅批售量明显减少。其中2月份市住建局暂停了房地产项目现场开盘，当月全市无新批上市项目。2季度随着疫情得到明显有效控制，市住建局适时调整商品房预售条件，加快商品房供应，市场预期回暖，商品住宅供应有所恢复。6月全市新房供应26.36万㎡/2663套为上半年最高水平。
住宅供应：
龙岗、坪山、光明供应占比近9成，罗湖、福田、南山、宝安、大鹏上半年零供应
2020年上半年深圳市各区域商品住宅供应面积及同比变化
2020年上半年，深圳全市仅有5个区新增供应商品住宅，其中龙岗区供应45.04万㎡位居全市首位，占全市上半年新增供应量的55.47%，但供应面积同比减少30.90%。坪山、光明区以13.93万㎡和13.63万㎡排名二、三位。其中光明区供应面积同比增长164.15%，是全市上半年新房供应同比唯一正增长的区域。另外罗湖、福田、南山、宝安及大鹏区上半年新房无新增供应。
住宅成交：
疫情冲击下市场恢复迅速，上半年新房成交规模同比小幅下滑
2011-2020年上半年深圳市商品住宅成交情况
2020年上半年，在中央坚持“房住不炒”、房地产金融监管依然从严的背景下，深圳全市商品住宅成交154.72万㎡/套，成交面积同比减少10.77%。疫情冲击下，一季度市场陷入停滞，供应大幅下滑，成交量明显减少。但随着疫情得到及时有效控制，楼市迅速恢复，市场在二季度迎来全面复苏。
住宅成交：
2月成交受阻，3月市场迎来恢复，二季度成交较为稳定
2011-2020年6月深圳市商品住宅月度成交走势
从上半年月度成交情况来看，2月份受假期及疫情的双重影响，当月全市成交8.52万㎡/830套为上半年最低水平。3月份市场成交即明显恢复，3-6月月均成交面积约30万㎡且波动较小，市场成交较为稳定，6月份全市成交32.34万㎡/3196套为上半年最高水平。整体来看，上半年市场经历了2月份的成交低谷后快速回暖，但受商品住宅供应大幅减少的影响，上半年全市成交同比仍小幅下滑。
住宅成交：
龙岗、南山、龙华占比近6成，宝安、光明、福田成交大幅下滑
2020年上半年深圳市各区域商品住宅成交面积及同比变化
2020年上半年，龙岗区商品住宅成交面积56.31万㎡位居全市首位，全市占比36.39%。南山区成交面积18.40万㎡排名第二，全市占比11.89%。龙华区上半年成交17.74万㎡排名第三，全市占比11.47%。与2019年上半年相比，罗湖、大鹏、盐田、龙岗及龙华区成交增长明显，宝安、光明、福田及坪山区成交则明显下滑。
住宅成交：
80-120㎡、300-800万元区间的刚需及首改产品为市场成交主力
上半年80-120㎡面积段产品为市场成交主力，成交面积占比69.69%。其中100-120㎡面积段刚改产品占比增加7.31个百分点；80-100㎡面积段占比则减少7.91个百分点。
总价段方面，300-800万元区间产品为市场成交主力，成交面积占比76.29%；800-1200万元区间产品占比增加7.78个百分点。整体来看，深圳市商品住宅总价呈整体上扬趋势，购房总价门槛较上一年有所提升，300万元以下产品总体占比仅3.34%。
成交价格：
上半年商品住宅成交均价元/㎡，同比上涨10%
2012-2020年6月深圳市商品住宅月度成交价格走势
2020年上半年，深圳商品住宅成交均价为元/㎡，同比上涨10%。从上半年月度成交均价情况来看，受成交结构影响，月度成交均价波动较大，其中1-3月月度成交均价均保持在6.3万元/㎡以上，3月份新房成交均价元/㎡为上半年最高水平。二季度龙岗、坪山多个低价刚需楼盘大量网签，低价段成交占比明显上升，4-6月成交均价连续下跌，6月份成交均价元/㎡为上半年最低水平。
成交价格：
福田、南山成交均价领跑全市，宝安区成交均价增幅最大
2020年上半年深圳市各区域商品住宅成交价格及同比变化
2020年上半年，福田、南山分别以元/㎡和元/㎡排名全市区域成交均价前两位，同比分别上涨24.09%和2.77%，罗湖区以元/㎡排名第三，同比上涨21.32%。大鹏、坪山是全市仅有的商品住宅成交均价“3字头”的区域。
与2019年上半年相比，全市大部分区域成交价格呈现平稳上涨趋势，仅龙华、盐田出现小幅下跌。上半年宝安区新房成交均价增幅最大为41.97%，福田、罗湖区增幅均超过20%，龙华及盐田区成交均价同比则分别下跌6.46%和4.86%。
供销比：
供需同比均下降，上半年销供比1.91，市场明显供不应求
2011-2020年上半年深圳市商品住宅供销走势
2020年上半年，深圳商品住宅供应及成交均不同程度下滑，上半年商品住宅新增供应面积81.19万㎡，同比减少55.91%，成交面积154.72万㎡，同比减少10.77%，上半年商品住宅市场销供比1.91，整体明显供不应求。
库存：
新房库存逐月下降，6月末库存214.20万㎡，出清周期降至8.31个月
2012-2020年6月深圳市商品住宅库存面积及去化周期走势
截至6月底，深圳市商品住宅可售面积214.2万㎡，较去年同期减少21.54%，去化周期8.31个月。从月度走势来看，上半年商品住宅库存呈下降趋势，库存量由12月底的281.51万㎡降至5月底205.38万㎡的年内最低水平，6月市场供应有所增加，库存量小幅上升。整体来看，上半年深圳商品住宅库存量持续处于历史较低水平，市场供应明显不足。
项目成交：
金众·麒麟公馆、特发天鹅湖畔分别夺得上半年商品住宅项目成交金额、成交面积排行榜冠军
房企表现：
招商、华润分别夺得上半年房企销售金额及销售面积排行榜冠军
注：若同一个项目由两个企业合作开发，则该项目数据双双记入各个企业中
二手住宅
成交：
市场短暂低迷后反弹迅速，上半年成交套/373.88万㎡创近4年新高
2015-2020年上半年深圳市二手商品住宅月度成交套数走势
2020年上半年，受疫情冲击影响，深圳二手住宅市场在2月份陷入低迷，但楼市韧性十足，反弹迅速。二季度开始，市场出现快速反弹，一季度市场停滞积累的大量购房需求集中释放，加上新房供应持续低迷，需求向二手房市场分流，6月份二手住宅成交套/90.57万㎡为近4年新高。上半年全市二手住宅成交套/373.88万㎡，成交套数同比增长41.21%，成交面积同比增长45.85%，均创近4年新高。
价格：
均价先降后升，6月成交均价元/㎡
2015-2020年上半年深圳市二手商品住宅月度成交均价走势
2020年上半年，在疫情的影响下，深圳市二手住宅月度成交价格大幅波动。其中，2月受疫情影响最为严重，成交量大幅度下滑，成交均价也由1月的6.4万元/㎡降至5.9万元/㎡。3月份开始市场成交迅速恢复，成交价格也止住颓势。二季度在经济下行压力大，投资环境较差的情况下，二手住宅市场极速升温，成交量明显上升，成交均价逐月上涨。6月份全市二手住宅成交均价元/㎡为年内新高。
土地市场
供需双升，住宅用地推出及成交同比增长超2倍
深圳市土地推出及成交规划建筑面积对比
2020年上半年，深圳全市共推出土地34宗，总规划面积428.75万㎡，同比增加94.61%。其中住宅用地推出17宗，规划建面254.49万㎡，同比大幅增长269%；商办用地推出9宗，规划面积118.59万㎡，同比增长155.49%。
成交方面，上半年全市成交土地28宗，总规划面积343.98万㎡，同比增加68.64%。其中宅地成交14宗，规划面积208.14万㎡，同比大幅增加201.79%；商办成交7宗，规划面积104.48万㎡，同比增加125.18%。工业用地成交7宗，规划面积31.37万㎡，同比减少64.59%。
居住用地大批量供应，人才住房用地占据主导
2011-2020年上半年深圳市住宅用地供求走势及成交地块宗数
2020年上半年，深圳市住宅用地迎来大批量供应，上半年成交14宗，规划面积208.14万㎡，成交数量及规模已超去年全年水平。宗地在3-6月分批入市，5月15日，前湾“限价”宅地出让备受瞩目，吸引了10余家房企竞拍，最终经百余轮报价，龙光集团以115.97亿元+配建4.076万㎡人才房成交。6月11日，光明可售宅地由深铁集团以62.56亿元竞得，并配建公租房和人才房各5万㎡。上半年成交的14宗宅地仅2宗为可售住宅用地，其余均用于建设人才住房或安居房，宅地成交楼面价仅元/㎡，平均溢价率24.48%。上半年住宅用地大批量入市，一定程度缓解了当前居住用地供应压力，人才住房用地大量成交则进一步夯实了全市住房供应与保障体系。
附：2020年上半年深圳住宅用地出让详情
总结及展望
中央坚持“房住不炒”，深圳因城施策，增加居住用地供应，调整商品房预售，加大商品房供应，加强市场监管，持续出台管控措施维持楼市稳定
2020年上半年，在中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严的背景下。深圳市因城施策，在供给端增加居住用地供应，调整商品房预售条件，加大年内商品房供应；同时加强房地产市场监管力度，针对市场发展过热迅速整治规范市场，持续出台管控措施，维持房地产市场平稳健康发展。
疫情冲击下，新房供应大幅减少，市场成交短暂低迷后迅速回暖，二手住宅市场短暂受阻后量价持续创新高
2020年上半年，受疫情冲击影响，全市商品住宅供应同比减少过半，市场成交短暂低迷。疫情趋稳后楼市快速回暖，上半年成交量同比仅小幅下滑。上半年新房成交均价上涨明显，库存持续下降，供需矛盾加剧，市场供应明显不足。二手住宅市场在2月份成交受阻后迅速反弹，在经济下行压力大、外围投资环境较差的情况下，二手住宅市场在二季度极速升温，成交量大幅上升，均价逐月上涨。
住宅用地大批量供应，人才住房用地迎来供应大潮，可售住宅用地供应仍显不足
2020年上半年，深圳市住宅用地迎来大批量供应，成交规模创历史新高。上半年全市共推出17宗居住用地，最终成交14宗，总规划建面208.14万㎡，同比大幅增长超2倍。成交的14宗住宅用地中12宗用于建设人才住房或安居房，仅2宗为可售住宅用地且需配建一定比例的人才及保障性住房，深圳市可售住宅用地供应仍然不足，房企拿地难度不言而喻。另一方面，深圳市人才住房用地出让规模连年上升，上半年共出让11宗人才住房用地，超过前3年出让数量总和，人才住房用地在今年迎来供应大潮。
下半年新房有望迎来补充供应，居住用地将继续放量，楼市若继续过热发展，政府有可能出台更严格的调控政策
上半年受疫情冲击影响，全市商品住宅新增供应受阻，政府适时调整商品房预售条件，加大商品房年内供应，下半年新房有望迎来补充供应，一定程度缓解当前市场供应压力。另一方面，深圳仍需不断推出人才住房用地，加快夯实全市住房供应与保障体系。预计下半年深圳居住用地供应将继续放量，人才住房用地仍占据主导，双限双竞模式仍将持续。
二季度以来，深圳楼市迅速回暖，尤其是二手住宅市场，疫情趋稳后急速升温。政府坚持“房住不炒”原则，多次出台管控措施，以维持市场平稳健康发展。基于目前楼市供需极不平衡，为抑制市场过热发展，不排除后续政府会出台更严格的调控政策。
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