栏目：上海落户资讯    人气：0    日期：2023-05-08

免费提供最新落户政策及一对一落户方案

留学生/应届生/非婚子女 落户咨询

 

（法院不受理户口迁移怎么办）

　　

最近，朝阳的a先生遇到了一个烦心事，咨询了律师。

　　

这是一个比较典型的问题，因此，给大家综合就说一下卖家拒迁户口的左边法律右边问题。

　　

a先生说，“他于16年买了一套二手房，当时的补充协议里要求原业主在过户8个月后把全部户口迁出，否则赔偿20%房款的违约金。现在已经过去8个月又6个月了。他们还没迁出户口，刘律师，我怎么办？”

　　

a先生同卖家已经办理了过户和交房手续，就差户口迁出的问题了。

　　

而经律师同a先生进一步沟通了解案情得知，a先生买的是学区房，学区房的名额正是因为没有被占用，所以，a先生买此房一方面是为了给孩子准备上学用，另一方面，也想着学区房可以保值增值。

　　

a先生同卖家在2017年1月份办理了过户，根据合同约定，卖家应当在过户后8个月内迁出房屋内所有的户口。

　　

当时，a先生没有问清楚，想着房子仅仅是有卖家的户口，但是后续了解才得知，房子上还有卖家姐姐的户口。

　　

大家买房子，大家都希望买的房子是干干净净的，最好与他人一点关系都没有才好！

　　

该怎么办？

　　

直接起诉就行了！

　　

我能要求法院判卖家把户口迁出去吗？

　　

对不起，这不属于法院审理范围，因为户口谁管？不是法院，是公安局啊，所以，法院没有让人户口迁出去的职权。

　　

另外，即使能判迁，往哪里迁？这就是另一个问题，没有房子，户口没法落，所以，法院也不好判。

　　

这样说来，卖家岂不是很高兴，买家不是很无奈吗？

　　

也不是这样的。

　　

大部分合同都会约定户口迁出的条件以及违约责任，如果不迁出，买家直接主张违约金就可以了。

　　

因为合同是双方的真实意思表示，能落户是当时买家购买房屋的一个重要购房目的，而卖家对于迁出户口也是知情且是同意的，对于自己明知道迁出户口而拒绝迁出或者虽然知道迁出户口但是无法迁出户口的，那就要承担违约责任。

　　

违约责任是双方约定的，应当遵守合同约定，有按照房款总价10%的，也有20%的，如果一套400万的房子，少则40万，多则80万。

　　

法院有没有按照合同约定直接判的？

　　

有，明确说有。

　　

如果，因为卖家拒绝迁出户口或者学区房不能使用而导致买家不能不能给小孩办理入学手续，责任还更重。

　　

但是，也有的法院不会全部支持，所以，这也就导致不少卖家铤而走险，认为不迁出户口，对我来说没有太大的影响，一是法院不会判我迁出户口，二是我就赌法院不会全判我承担全部违约金。

　　

为了根除卖家户口据不迁出的问题，上海出现了新的规定，还是很有借鉴意义的。

　　

2月28日，上海市房屋管理局和上海市工商行政管理局联合发布《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》（沪房市场[2018]21号），新网签版的《上海市房地产买卖合同》（2018年3月1日版），新增了第十一条卖方户口强制迁出条款：

　　

第十一条甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的____日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：

　　

（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款____‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。

　　

（二）甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。

　　

也就是说，2018年3月1日之后上海所有成交的二手房买卖合同中都会增加这条关于户口迁移的格式文本供买卖双方选择。

　　

实际操作上，又该如何落地执行呢？

　　

在3月8日，上海市公安局的官网正式发布了关于印发《上海市常住户口管理规定》的通知，

　　

在第三十二条中写明：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。

　　

其中第三十二条如是说：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。

　　

这个就比较有意义了，以后随着共有产权房和租售同权政策的推广，会出现大量的社区共同账户，如果户口老赖拒迁出户口，直接向法院申请强制执行就可以得到很好解决了。

　　

而买受人在签订房屋买卖合同过程中，注意几点：

　　

第一，让卖家查明户口人数以及人员。

　　

第二，写明卖家何时迁出户口，注意，违约责任最好写明，如果不迁出户口，卖家要按日以总房款的日万分之五（比如）承担违约责任，直至房屋全部户口迁出为止。

　　

这样就可以让老赖卖家的钱天天走流量了。

　　

不写总房款的10%还是20%，防止卖家一次性承担违约责任而没有持续的痛点。

　　

希望在全国范围内推广适用上海新规第三十二条房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户，让户口老赖无处老赖！

　　

1、单纯的户籍迁徙之诉，由于超过了法院的执行范围，因此大部分地方是不受理的（这边有一个常识性的问题，就是法院在立案和判决时候，通常会考虑到执行问题；如果诉求无法执行的话，就有可能驳回起诉或者直接不立案）。至于为什么，这个大家都很清楚。户籍制度作为一个怪胎，至今左边法律右边性质不明确，却影响到了无数民众的人生轨迹，想想也是很神奇的事情。作为牵一发而动全身的基本政策，目前法院对这些问题也是慎之又慎的（可以说谨慎，也可以说是回避责任，看你从哪个角度看）；

　　

2、能否追究违约责任，这个显然是肯定的。根据民法通则与合同法的规定，作为合法、真实的意思表达，对双方都有约束力，所以守约方可以追究违约方的违约赔偿责任。但是，注意这里的转折——你有权索赔，不表示法院就会支持你的全部主张。这里又涉及到我国的一个立法原则：对于民事上的违约金，中国的原则是以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅。也可以说主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。所以在没有明确损失赔偿证据的情况下，法院很难按照约定支持全部主张（我们2013年的一个案子中，原告主张了超过40万元的违约金要求，最后在被告方面主动履行之后，法院酌情判决了5万多元）。但是，注意这里的转折——类似情况同样也是有特例存在的，有机会再说；

　　

接下来我们来看推文的内容：

　　

一、“从左边法律右边上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口”。这个是不准确的，或者说在北京暂时如此，不过外地已经有了相应措施。根据我们了解，至少在广东和江苏的部分城市，已经有针对这种人户分离所采取的措施，就是把空挂户从原有地址上强制迁徙到一个集中存放的专用账户，同时限制所有相关的权益，以促使远业主积极解决；

　　

二、“故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷”。不准确。前面我已经说过了，单纯的户口迁徙之诉，超过了法院职权，因为可能不受理；但是在实践中来说，如果将迁徙户口的主张同违约金要求一起作为诉求的话，法院受理是没问题的（前面说了，默认说的都是北京的情况）。这里面还涉及到一个“诉权”的问题，更复杂，就不展开说了；

　　

三、“原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户”。不准确。目前北京市并没有统一的政策，也就是所谓一址两户的问题。针对这种情况，各小区的政策自行掌握。从户籍管理上讲，一家一户是最基础也是最常见的形式和要求。对于新迁入的户籍来说，必须是现有户主的关系人士；针对人户分离这种新情况，目前还没有一致的管理政策。为什么我们知道这个：很简单，我们受理过不止一起、由于上一个业主拒绝迁走，而导致下家户口无法迁入的案子；

　　

四、“北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）”。不准确。其实二手房不是一个左边法律右边用语，左边法律右边上一般称为存量房（存量房不全是二手房，这是另外一个话题）。准确名称是《北京市存量房屋买卖合同》；也没有所谓“建委版”，而是分为“自行成交版”与“经纪成交版”——当然这个问题有点吹毛求疵了，属于我们的职业病，可以忽略，哈哈

　　

五、“新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。”不准确。至少在海淀、朝阳、西城、昌平、丰台，我们都按照这个诉求立过案；

　　

六、“如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵销，不再向对方支付剩余款项。”这个倒没问题，可以主张，不过前面说了，未必能够全额支持；

　　

再说一些没提到的问题：

　　

一、户口问题有哪些危害。很多人说户口问题没有现实危害，只是心理问题，显然是不对的。自己的地址上有其他人的户口，可能存在的隐患有几类：

　　

1、学籍。有可能被上家占用；

　　

2、纠纷。上家纠纷，结果你的房子收到法院传票、甚至被人泼油漆……我们见过不止一次；

　　

3、新增人口。上家在一定情况下是可以新落户的，继续增加户口难度……

　　

4、拆迁补偿。目前拆迁补偿是以房本为主，但在商业拆迁中往往还要结合户籍和实际居住情况。为什么知道这个：我们代理过类似的纠纷；

　　

5、影响价值。目前大家对户籍问题的关注越来越高，如果存在的问题不解决，那么你下次转卖的时候，就可能有可能影响实际销售价格。这种情况已经越来越常见了；

　　

二、针对上上家的户口怎么办。很难。

　　

在2014年9月之前，是参照正常的流程处理；但是，在9月份北京高法发布一个工作，规定这种针对除前房主以外第三方的诉讼，法院可以不受理。

　　

三、怎么防范。没有太好的方式，可以过户之前要求房本带房本一起，去房屋管片派出所户籍科查询。此外留足足够的尾款吧……

　　

详情了解户口挂靠迁出等问题请添加微信：lz咨询

　　

近日，一条关于上海市房地产买卖合同示范文本修改的消息传遍沪上。消息称“2018年02月28日，上海市房管局和上海市工商局联合发布了《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》【沪房市场〔2018〕21号】”，这是自2011年上海市房地产买卖合同示范文本修改【沪房管市〔2011〕140号】后示范文本条款的又一次重大改革。尤其是新版上海市房地产买卖合同新增第十一条第（二）的规定，引起了大家的广泛关注：

　　

第十一条甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：

　　

（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款%的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行；

　　

（二）甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。

　　

以近年来民众普遍形成的观点，户口是不可以强制迁移的，诉至法院也是不受理的，那么设置了这样的合同条款，是否真的有其实质履行意义呢？

　　

根据2005年7月1日施行的《上海市常住户口管理规定》第十六条规定，“户口迁移应当由迁移人本人到公安派出所办理。迁移人因故无法办理迁移手续的，可书面委托有民事行为能力的家庭成员办理……”由此可以确定，户口迁移属于公安机关行政管理事务，不属于人民法院可以受理的民事案件范围。上海高院就“户口迁移问题”也曾做过专门的讨论，在《上海高院民事左边法律右边适用问答》中明确指出“……法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理，不属于民事案件的受理范围，法院也无权做出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照左边法律右边规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”

　　

因此，上海法院不受理诉请强制迁移户口的民事争议案件已属必然，房屋买卖合同履行中因法院无法受理判决强制执行而产生了大量出售方户籍因无可迁入房屋、不配合、迁入房屋权利人不同意等原因的“沉睡户口”，买受方为此苦不堪言。

　　

那么是否有其他的户籍强制迁移解决方案呢？笔者同时注意到，江苏省公安厅做出了有益的尝试。在2016年颁布并实施的《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条中江苏省公安厅治安总队对户籍强制迁移进行了积极的规定。

　　

第九十六条因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出的，公安机关应当受理并调查核实。情况属实的，应当告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭以下材料将其户口迁至社区家庭户：

　　

(一)现所有权人书面申请；

　　

(二)现所有权人居民户口簿；

　　

(三)现所有权人合法稳定住所证明；

　　

(四)迁出户口告知书。

　　

该规定预示着江苏省内房屋所有权人可以通过法院诉讼判决并申请强制执行由公安机关将房屋出卖人之户籍迁至社区家庭户。而经案例搜索，南京市雨花台区人民法院【（2016）苏0114民初4834号】案件中，原告谢某某诉请被告杨某某将房屋内的户口清空之诉请得以判决支持似乎也印证了该规定的可执行性。

　　

这一规定貌似合理，但因违反民事诉讼法关于案件受理的基本规定引发了巨大争议。果然，江苏省公安厅治安总队于2017年02月08日又发布了【关于规范《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条适用工作的通知】（苏公治〔2017〕25号）。

　　

一、行为性质

　　

公安机关凭相关材料将原登记人员户口迁至社区（村）家庭户的行为是公安机关依据相关左边法律右边规定履行户口登记管理职责的行为，属于公安机关的行政管理措施。现房屋所有权人的书面申请和提供的相关材料是公安机关了解相关情况并进行调查核实的主要依据。

　　

二、适用范围

　　

有下列情形之一的，现房屋所有权人可以申请公安机关将原登记人员户口迁出：

　　

（一）因买卖、赠与、继承等原因，导致房屋所有权转移，经房屋所在地的房屋登记机构依法登记的；

　　

（二）因人民法院、仲裁委员会的左边法律右边文书或者人民政府的征收决定等，导致房屋所有权转移，相关左边法律右边文书或者人民政府的征收决定等已生效的。

　　

三、程序启动

　　

现房屋所有权人申请将该房屋内原登记人员户口迁出的，应当提供以下材料：

　　

（一）现房屋所有权人书面申请；

　　

（二）现房屋所有权人居民户口簿；

　　

（三）现房屋所有权人合法稳定住所证明。主要包括不动产权证书，人民法院、仲裁委员会的左边法律右边文书，人民政府的征收决定及公告等。

　　

四、告知及迁移

　　

（一）受理核查。房屋所在地的公安机关受理现房屋所有权人申请后，应当对其提供的材料进行核查。

　　

（二）书面告知。经核查，现房屋所有权人（申请人）提交材料及申请内容属实的，制作《迁移户口告知书》（附件1），并送达该房屋内原登记户口人员。告知期限不少于15个工作日，原登记户口人员在国（境）外或有其他特殊情况的，可适当延长，最长不得超过30个工作日。

　　

原登记户口人员需在告知期限内，按照《江苏省常住户口登记管理规定》第一百零二条等有关规定，申请办理户口迁移。告知期满后，原登记户口人员未申请办理户口迁移的，经县级以上公安机关负责人批准，可以将原登记户口人员户口迁移至房屋所在地社区（村）家庭户，同时制作《户口迁移通知书》（附件2），并送达原登记户口人员。

　　

（三）文书送达。相关文书材料按照《中华人民共和国民事诉讼法》关于送达的相关规定进行送达。委托送达的，委托机关应当出具委托函，并附需要送达的文书，受委托的公安机关应当自收到委托函及相关文书之日起10日内代为送达。公告送达的，应当以原登记户口人员易于知晓的方式进行，可以通过市级公安机关门户网站或省级以上公开发行的报纸进行公告，也可以同时在房屋所在地社区（村）或居民小区公告栏张贴公告。

　　

（四）暂缓迁移。《迁移户口告知书》送达后，原登记户口人员在告知期限内以双方在买卖、转让房屋过程中对户口迁移事项另有约定为由提出异议，并提交协议、合同等相关书面材料，经核查确认属实的，应当暂缓办理户口迁移，并通知申请人。暂缓事由消除后，申请人可以重新提出申请。

　　

该通知中非常明确地指出，公安机关为户口的行政管理机关，《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条并非赋予户籍强制迁移的可诉性及可执行性，而是确认了法院或仲裁机构的生效裁判文书是申请人自行申请公安机关强制迁移户籍以及公安机关调查核实的主要依据，换言之申请人可凭房屋权利转移的生效判决及其他相关文件向公安机关申请户籍强制迁移，而公安机关在审核后经法定程序即可完成将原登记户籍迁移至房屋所在地社区（村）家庭户。在无锡市梁溪区人民法院【（2017）苏0213民初1267号】束某某诉严某房屋买卖合同纠纷案中，法院也据此做出了如下的认定“因户籍管理属于公安机关行政管理事项，公民的户口并非当事人在民事活动中可以任意处分的内容……”而不再径行判决支持户籍迁移之诉请。

　　

综上所述，笔者认为，江苏省公安厅关于“户籍强制迁移”的规定具有很好的借鉴意义。因民事诉讼法之相关规定，“户籍强制迁移”并不属于法院民事案件受理范围，不因房屋买卖合同条款的设计而使赋予其可诉性及可执行性，除非最高院司法解释做出重大调整，否则司法实践很难改变。但上海市公安机关完全可以在权限范围内通过户籍管理规定的调整，在当事人进行明确约定且法院或仲裁机构就房地产权利转移进行生效裁判的情形下依申请、依职权通过特定程序实施户籍强制迁移，如此可解决困扰经年的“沉睡户口”问题！

　　

文：吴华彦律师（星瀚房产）

　　

本文为星瀚原创，如需转载请先联系。

　　

本文信息仅作一般性参考，不应视为对特定事项的左边法律右边意见。

　　

合作联络：

声明：本站部分内容和图片来源于互联网，经本站整理和编辑，版权归原作者所有，本站转载出于传递更多信息、交流和学习之目的，不做商用不拥有所有权，不承担相关法律责任。若有来源标注存在错误或侵犯到您的权益，烦请告知网站管理员，将于第一时间整改处理。管理员邮箱：y569#qq.com（#转@）