栏目：上海落户资讯    人气：0    日期：2023-05-23

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（落户上海之后，买不起房，是否该选择逃离？）

　　

作为一个河南农村家庭出身的男的，家里拖关系去了韩国留学6年（不要觉得家庭条件多好，生活费和学杂费基本都是自己做兼职赚的），大学毕业之后直接来了上海，在上海待了一年落户了，时隔4年，当时买房扎根的想法渐渐地被现实消磨殆尽，有些迷茫了~

　　

离开上海吧，毕竟落户了，有些可惜，不离开吧，日子就这么一天一天的熬着，拿着不高不低的工资，撑不死饿不着的~谁能告诉我该怎么办？

　　

老乡，比如类似我们这样从农村走出来的娃，如果没有家庭支持，在上海是很难买到房子的，就算能付的起首付，那么接下来几十年的房贷也会让我们痛苦不堪。。。

　　

我们这一代落户上海的唯一好处可能就是在这一直工作到退休，拿着比老家多很多倍的退休工资，有个安稳的养老环境，但谁也说不好三十四年后农村会是个什么样子。

　　

收益最直接的应该就是下一代，良好的教育环境、远离了河南那个高考大省，上海有很多拿着积分或只有上海户口的让小孩在这边读书。

　　

现在就看你的选择了，为了下一代更好，你就坚持！

　　

也是农村出身，2011年究生毕业就选择来上海工作，2015艰难的买完房，去年年底才落户在上海。这个过程中，很多同学因为种种原因离开了上海。我想说，其实没有什么“逃离”不“逃离”之说，一切都是选择而已。你可以选择留在上海，也可以选择杭州苏州等城市，每一种选择都没有对错之分，仅仅是选择而已。

　　

一、购房的位置和时机。

　　

1.房地产既是个社会问题，也是个经济问题。它限制了众多其他产业的发展，也保障了经济的整体稳定。

　　

2.从郑州19条、上海地价房价联动等调控政策不难看出，接下来还是通过精准调控实现平衡为主。需要发展房地产的地方就继续发展，推进城市化，体现经济属性，比如：郑州、沈阳、南昌这类区域中心或者洼地，房价将持续上涨，甚至有翻倍机会；不需要发展房地产的地方就限制发展，体现社会属性，比如：上海、北京、深圳，房价将进入“无痛式下跌”模式，就是1000万的房子，5年累计涨不到50万，年化增值低于1%。

　　

3.从个人投资角度，未来一线城市的核心市区和郊外新城区前景较好，二线城市的核心市区潜力较大、风险小。泡沫比较严重的危险区域是一线城市内环和外环之间的“城乡结合部”，比如：上海浦东内环往东与外环以内的这个区域，对比浦西相应位置和北京相应位置就不难发发现这里水分有多高了。此外还有二线城市的新区、新城，提醒大家别当韭菜、炮灰。

　　

二、楼层房型选房避坑干货。

　　

1.顶楼千万不能买。别有侥幸心理，顶楼没有不漏的，不漏也是暂时的，防不胜防。同时也要实地看一下，有些最高层只建了部分面积，导致他楼下也是顶楼。比如：总高34层，顶上4层建得比较小，30楼就有很多面积露顶，这样30楼也是顶楼。顶楼漏雨是世纪难题，别指望找个防水师傅就能搞定，要是他能搞定，早就去开发商上班了。

　　

2.底楼千万不能买。南方潮、北方冷、下水道堵，这都不是运气不运气的事，你要相信一定会发生。你不知道楼上是什么生活习惯，你也不知道地下管道什么复杂度。楼上只要有人冲水，你家就哗哗响，吵不吵另说，万一堵上就是水漫金山。

　　

3.非南北通透不要买。空气不新鲜的问题有多严重，可以百度一下新风系统的作用。不通透的房子里小孩、老人生活质量，大人的睡眠质量都得大打折扣。有些小朋友一晚睡8小时，醒来还是迷糊，就是因为空气不新鲜导致睡眠质量低。

　　

4.临街的房子千万不能买。你要相信，十步之内，必有烧烤、火锅、KTV，今天没有，明天也会有。窗户开不开，衣服晾不晾，睡不睡得着，孩子作业写不写？

　　

5.选西不选东。东向的房子早上光太强睡不着，下午光弱太冷。地球上一天中温度最高，也是晒太阳最好的时间是午后，东向的房子没有这个福利。

　　

6.选高不选低。要避开蚊虫、获得好的通风，10层以上最好。你也不知道你家隔壁会修多高的楼，低楼层容易躺枪。

　　

7.二手房原房主户口不迁出的不能买。敲黑板！！！拆迁费！！！万一哪天因为特殊规划、意外事故要拆房子，原房东户口不迁走，就可以跟你分拆迁费。千万别听中介避重就轻，说可以一房落两户，拆迁费才是颠覆性的问题。

　　

8.窗户买大不买小。窗户小的不仅采光差，而且易发霉。觉得大，可以拉窗帘，觉得小就一点办法没有。

　　

9.跑道户型不能买。就是屋里有长条走廊，少则2米，多则5米，那是无法避免的设计缺陷，面积无法利用。那可是实际得房面积，直接让你大厅变小厅，三室变是二室，90平的住成70平的体验。除非房东愿意打7折，但一般中介都会以9折以上忽悠你买。

　　

10.满五唯一，是说产证满五年、房东名下唯一，这一定要说清楚，不是购房合同满五年。有些房子买了5年才办下产证，买下10年后才算满五。卖家一般是报不含税价，这个关系到税费比例，很重要。

　　

11.二楼三楼尽量别买。十年树木，二楼三楼树枝进窗户、挡阳台、挡光、挡视线，这些问题不是一个电话找物业就能解决的。关系城市绿化规划，剪了就得面临巨额罚款。注意是巨额，他们算法很奇葩。

　　

12.如果以上都无所谓，可以拿来砍价。

　　

三、买二手房砍价技巧-硬核!干货！

　　

1.借邻居的手砍价，此时无声胜有声，能砍10%。能成交的都是诚意卖家，诚意卖家在定价的时候一定会参考小区最低挂牌价、同户型最低挂牌价、近期最低成交价，通常诚意卖家出价会略高于这三价一点点。因为便宜没好货，以上最低价往往都是有点硬伤，比如楼层差、装修差、临街、户型奇葩等。比如，顶楼卖10万/平，他就会卖11万/平，这时候你就需要忽悠这些硬伤邻居降价，比如忽悠顶楼的房子降价到8万，他就乖乖降到了9.5万。

　　

2.那么如何忽悠硬伤邻居降价呢？很简单！假装要买，认真看完，然后说看不上，勉强报个超低价，让他们慌。硬伤的房子挂牌时间通常都很长，定价有弹性，卖家心理不稳定。比如一套临街的房子，房东出价400万，看房客最高出价350万，房东正纠结要不要卖。此时如果你出价300万，房东就慌了，很可能就350万卖了，或者将报价调整到360万看有没有人接盘。以此类推，把小区所有硬伤房都看一边，报一遍低价，这样能直接拉低你标的参考价至少10%。正常房子的诚意卖家，也就自己乖乖降价10%了。

　　

3.假装有房要卖，而不是买房，忽悠中介告诉你同类底价。当你有看中的房子的时候，简单调查一下基本情况，然后告诉中介你有同款房子要卖，问中介挂多少钱才能很快卖掉，然后你拿着中介告诉你的这个价格去砍你要买的房子。

　　

4.千万不要搭理坐地跳价的套路。上午说500万，下午又说510万，按照这个逻辑一天涨10万，一年就是3650万？你要相信了你就是韭黄，韭菜里的韭菜。这里一定有填不完的坑，他要涨10万，你就以牙还牙目标价降5万，扩大分歧。为什么不是10万，而是5万。一方面告诉他10万很离谱，另一方面告诉他你不是好惹的，必须吃下这5万！

　　

5.最后谈判要吃的了苦，坚持就是胜利。500万的房子，如果谈判没有3轮，总时间没有6小时，你大半就是韭菜。一定要耗的起，到最后一个小时耗10万他有可能，不吃不睡也要耗死他。

　　

6.一定要找至少3家中介带看，一个大中介，一个区域中型中介，一个小中介，听听他们不同纬度的信息，你会发现思路更宽。

　　

7.避免中介的刀盘套路。中介为了加快交易，会故意带你看上中下三个等级的房子，一是他们最想推的房子，二是一般般让人提不起兴趣的房子，三是状况特别差房子让你看了马上掉头就想买他们主推的第一种房子。看起来看了三个房子，实际你就看了一个，别被冲动左右了头脑。

　　

四、房价被谁控制了？

　　

1.首先，整体是受政策调控的。其次，局部是受市场主题顺势推动的。

　　

2.举个例子，每个城市都有价格洼地，每个城市的老破小都很便宜，这其实是被开发商、中介推动的。开发商开发哪里，哪里房价就高，因为会利用各种造势工具极力推高自己的项目。你会发现，但凡比较成熟的板块，如果没有待开发的空地了，这地方的房价马上下跌。

　　

3.中介在推荐房子的时候，一定会优先推次新房，因为价值高。中介也需要对比产生反差，因为老破小里住的大多是老年人，对舆论不敏感，中介就可以随便说老破小不好，反正也得罪不了大人物。所以同一板块，出现了房价两极化。

　　

4.从房屋成本构成看，10万/平米的房子，9.5万是地价，5000是房价。你再看看四线城市5000一平可以建设多么豪华的小区。理论上说，高档小区和老破小的价格差别不应该超过5000元单价，但实际6万老破小旁边的高档小区要15万。

　　

五、上海房价将长期“无痛式下跌”？

　　

1.所谓“无痛式下跌”，就是房价的绝对值长期持平或涨幅微弱，让人感觉不到下跌的痛苦和恐慌，甚至还有涨价的错觉，但实际价值在不断缩水。在“无痛式下跌”行情中，即使房价有所上涨，年化涨幅也会绝对小于工资增幅的7%，相对小于一般金融理财产品收益的5%，经常低于一年期定期存款利率1.3%。这就是中国建设银行行长所说的，房子失去金融属性。如果再考虑购房贷款利息5%的因素，可能算下来就是相当于自有资金500万，加贷款500万，买了一个800万的房子，5年后涨到840万。看起来涨了40万，实际账面就亏了500-(840-500)=160万。如果再算上自有资金500万的5%机会成本，就还得再亏150万。那就是毫无感觉地，甚至带有涨价幻觉地亏了310万。当然，这个亏310万的模型是假设你的理财能力正好是500万，给你1000万也是浪费。这种无痛式下跌也恰好达到了稳地价、稳房价、稳预期的目的，妥妥的稳，既稳了盼涨的预期，也稳了盼跌的预期。

　　

2.其实上海几年后的房价已经有结果了，上海已开始实行地价房价联动模式，也就是说，出让土地的同时就已经定好了未来的房价。现在是2022年，今年出让的首批土地已经出来，大家可以查一下，它所对应的房价已经公布。从出让土地的联动房价来看，相对过去3年房价，部分区域持平，部分区域微涨，最高涨幅也不超过8%。强调一下，这是累计涨幅，不是年化涨幅。从土地出让计划，到房子最终交付到买家手上，大概需要多长时间呢？大约是3至7年，如果有政府规划的强行推进，比如建设城市副中心的示范小区，至少要3年时间，这也是非常少的，而大部分的房子需要5至7年时间。如果说房子5至7年都没有涨，或累计只涨了不到8%，那么个结果算涨还是算跌呢？

　　

3.房价受市场因素影响，但不只受市场因素影响，甚至连方向都是相反的。最近大家关注到原油价格直奔140美元每桶去了吧？可曾想，这还没到2008年的水平，可曾想2020年原油跌到免费送，甚至还有负值。石油是不可再生资源，按照当年的逻辑，应该越来越贵，怎么还有如此戏剧化的行情呢？比如房子，上海还限购，怎么价格就那么不好预测呢，这就受到政府调控的影响，这种影响可能是颠覆性的。

　　

4.那么政府是如何调控以及发布政策的呢？我们可以从政府有哪些压力，哪些期望等方面去理解，大家可以自己找答案。例如：

　　

1).其他国家是如何解决住房问题的，我们要比哪些国家做得更好？

　　

2).如何体现社会主义制度的优越性？

　　

3).如何解决众多科研领域的卡脖子问题？

　　

4).如何保持经济持续发展？

　　

5).如何鼓励二胎、三胎？

　　

6).如何实现共同富裕？

　　

7).如何实现新百年目标？

　　

8).国内为什么要反垄断？

　　

9).如何刺激消费，推动内需？

　　

10).如何面对越来越多的农村空巢老人？

　　

11).如何解决企业家见面不聊行业创新，只聊房地产的尴尬局面？

　　

......

　　

5.如果在上海买房，该买哪里呢？

　　

先说结论：有钱没处花的买内环，想靠房子发财的买五大新城，内环以外至外环以内是高风险区，要说哪里有泡沫，就在这片6-9万的区间。大家扪心自问，买房是不是奔着翻倍去的？虽然房价可能整体进入长期无痛式下跌，但还是有局部机会的可能性的。上海是全中国的上海，也是全世界的上海，放眼全球，有钱人就数不清了，总有一些人钱多得花不完，也不知道怎么花，就想闭着眼睛买套房子。人家肯定买上海核心市区的，那就是内环。你想想，说起来挺有钱，结果在上海住在城外，是不是有点没面子，还敢说自己是富人吗？还有好不容易搞到一个房票，又不差钱的，肯定是哪里贵买哪里。所以，内环的房子总有人接盘。中国还在进一步推进城市化，还得发展经济共同富裕。城市化和共同富裕肯定不是全国14亿人都去上海内环歌舞升平、拉菲红酒，而是要建设大容量的新城区、新城市群，新产业区、新经济圈，所以上海就是五大新城。再算一下风险矩阵就知道了。内环10万的房子涨到20万，虽然想想有点恐怖，但也不是没可能。内环跌到5万，怎么看都不可能，按照这个逻辑，五大新城不得跌破1万？那更不现实。所以，内环就是可能翻倍，不可能腰斩。再看五大新城，3万涨到6万，就涨3万，政策再一吹风，还是可以想象的吧，如果跌破1.5万都赶不上成都了，也不大现实，但就算腰斩也才跌1.5万。所以，五大新城是翻倍有希望大，腰斩概率低，即使腰斩也损失小，妥妥的发财空间。最后再看内环以外和外环内的过度地带，从8万涨到16万，那内环就得翻天了，概率概率不大，从8万跌到4万太可怕，万一行情逆转跌倒5万还是轻而易举的吧？所以，内环以外至外环以内，翻倍没希望，腰斩就是他。再想想，要是我们拿高房价开刀，找个典型戳一下泡沫，杀鸡儆猴，哪里合适？当然首当其冲还是这个尴尬的城边区域。

　　

6.综上所述，个人预测：

　　

1).上海房价将长期“无痛式下跌”；

　　

2).土豪砸金自然不会选内环外；

　　

3).想发财还得选五大新城，万一有逆袭的机会，就藏在这里；

　　

4).内环外，外环内是泡沫靶场，劝大家别去当炮灰。

　　

六、上海前滩的未来真的很堪忧。

　　

上周末晚高峰去前滩太古里逛了一下，车流少、人流少，冷清得让我怀疑走错了地方。

　　

1.本来怕堵车，计划坐地铁过去，想想都出门了，那就开过去吧，从张江开过去一路畅通，没有一个堵车。临港开个万达还堵得水泄不通，这前滩太古里的车流量少的反差也太大了。

　　

2.快到的时候还在担心停车位，到了才发现完全多虑了。感觉车库保安都睡着了，懒得过来收费，后来不情愿地过来收了10块钱，还让我停在门口最近的VIP车位。

　　

3.接下来开始逛，沿路的大奢侈品牌店最多也就一两个人，餐饮没有一个需要排队的，这可是晚高峰。比较有趣的是，香奈儿在搞活动，有预约才能“优先”进入，但实际上没几个人，根本不用排队，这个“优先”确实有点尴尬。人气相对旺盛的是星巴克，但主要还是在里面写作业的孩子和自带食物的老头老太。

　　

4.总体逛下来，消费的人很少，慕名而来的打卡网红有几个，因为人少，自然是拍照的好地方。我自己是逛过成都的远洋太古里，感觉比上海前滩太古里要明显繁华，咱也不敢说，总有这感觉。总体逛了有2小时，听到至少3组人在驻足谈论这个问题，无一例外，都觉得上海前滩太古里不如成都远洋太古里，未来堪忧。

　　

七、上海会不会成为下一个天津？

　　

1.先翻一下3个京外直辖市的来世今生。上海历史上是从江苏分出来的，目前以对外开放为卖点，主要服务于长三角，背靠苏浙皖。天津历史上是从河北分出来的，目前以港口、重工业服务于京津唐乃至华北，背靠北京。重庆历史上是从四川分出来的，目前以区域中心辐射服务于长江上游，背靠成都。由此不难看出，这三个京外直辖市都是同班同学。

　　

2.再看一下天津、重庆近几年的成绩。重庆是越来越拔尖，2021年GDP增速8.3%，天津是越跑越累，只拿个6.6%。究其原因有二，第一是由于中国经济的发展，对外依存度越来越低，港口贸易的福利越来越不如国内区域协同产生的内需福利。第二是由于港口技术的发展和交易的便捷化，即使有很大吞吐量，受益的是全国，而不是港口本身。所以，天津港从旧时的热火朝天，遍地掉黄金，变成了悄无声息地自动化装卸，再财富滴水不漏地输入内陆。这个变化是内陆的福利，但也让天津港忙了个寂寞。

　　

3.回头看看上海，上述两个天津的硬伤，上海都有。既不能像重庆一样辐射区域，又得像天津港一样忙了个寂寞。再拿2021年的成绩单看看，苏锡常平均分9.0，而上海只有8.1分。

　　

4.我上一篇文章《上海会不会成为下一个东北》，大家可能觉得这个太遥远，需要一个时代的周期。如果问上海会不会成为下一个天津，是不是更容易得出结论？

　　

最后声明，经济学只有观点，没有标准答案。同时预告下一篇《上海滩会不会成为夫子庙》，敬请期待。

　　

八、关于区域中心地位的思考。

　　

1.看看上海的GDP增速，这两年在“苏浙沪皖”都排在最后一名。GDP增速是反应经济发展的最关键指标，在各种因素影响下，GDP总量肯定是涨的，上海的经济是否在走下坡路，不是看GDP总量，也不是看GDP增减，而是要看在“苏浙沪皖”的增速排名。GDP增速排名体现了区域内的人气流向，上海是长三角中心城市，天生自带吸金能力，根据马太效应，应该可以躺赢的，如果GDP增速排名最末，说明中心地位越来越弱化，而且这个弱化的程度和速度已经很严重了。经济学的指标模型的使用很微妙，不是哪里都适用，但GDP增速指标在江浙沪样本、深圳广州样本的使用被经济学家广泛关注。

　　

2.大家都知道，上海的机动车限行政策一直以来都偏向外地车牌。沪C车牌尬局各有说法，在此不讨论。单看现状，上海的限行力度在全国主要城市中，真不算真正意义上的限行。再看历次政策的修改，看似越来越严，但每次都毫无悬念地避开外地车的经商要道，热钱区域，生怕外地人进不来。此外，如果你家有1个上海牌照车，1个外地车，你可以统计一下这2辆车的违章概率，看看有没有什么有趣的结果。前几天上海交警公布了绕城高速违章情况，清一色全部是上海车牌。这正是因为上海经济对外地的依存度很高，最主要的就是江苏、浙江、安徽。2021年GDP增速排序由快到慢分别是江苏、浙江、安徽、上海，也就是说2021年上海的经济表现连安徽都不如。

　　

3.其实上海很多地区的房价，在2017年以后一直涨不动，甚至还有下降。可能有人要说上海房价爆涨了呀，可是再看看官方公布的数据吧，没涨！这是为什么呢？数据肯定是真的，因为人们热议的都是千万以上的住宅价格，而上海90%房子却是600万以下的，局面就是你买得起的房子在跌，买不起的房子在涨。这种两极分化的局面，就是群体性避险，而避险原因就是对未来不看好。如何看房价呢，不是看新闻或者广告，要亲自调查一下。比如随便下载一个贝壳找房或者58同城APP，搜你关心的小区、地段，然后看单价最便宜的挂牌，私信问中介有没核验价、硬伤等异常，如果没有硬伤就值得参考，也不是直接参考，是挂牌单价减去2%挂牌议价空间再减去挂牌月数的心理议价空间。例如：某小区挂牌单价从10万-13万不等，平台会提示你均价是12万，最低价那个10万的没有硬伤挂牌5个月了，那么这个小区的房价最多是10*(1-2%-5%)=9.3万，如果不信，你问下上1个或者2个成交是不是这个价。如果是次新房没有挂牌的二手，可以参考2022年第一批新房中离本小区最近的的备案均价。这跟股票交易一样，不能看挂牌价最低价，更不能看挂牌均价，要看砍价后的成交价。另外，可以看过去一年的成交记录。有人会说，上海限购、户口等等。这都太肤浅了，我们先不比北京、深圳的限购和落户，单看苏州，相比之下上海户口还稀缺么，上海还叫限购吗？再说为什么要限制落户，户口这东西中国独有，涉及人口管理线下档案材料等，天天来回转户口真的要乱套，所以得象征性地限制一下。外地人在上海，只要有一点点的优点，就能马上落户，实在没有上海都想办法帮你找优点，再不济你等几年总能落户。看看身边，有几个为落户发愁的？再说限购，其实主要目的是抑制贫富差距，而且也是限制当年的历史价，价格上跟现在早就脱离了。看看特斯拉在中国拿的地价，1千块钱1平米，你还说土地稀缺吗？人家是竞标得来的，还不是优惠价。土地的规划是一个权衡的结果，不是固定死的。近几年的房价下滑一方面是楼市本身的原因，另一方面也是因为上海的经济表现造成的人气滑落。

　　

4.从历史上看，上海的主要优势是政策上和地理位置上的对外开放，现如今每个城市都可以做到政策上的对外开放，而且现在信息技术和交通的发展导致地理位置的优势越来越弱。很多大佬都把公司开到新疆的霍尔果斯了，说明很多进出口业务是个口岸就能办，不一定非在上海。前几天自己就遇到一个项目中使用的高端材料长期依赖进口，毫无悬念，没对上海抱任何希望，业内专家推荐了一个在南通乡下村里面的国际贸易公司。

　　

5.相反，对于国内流通而言，上海在最边缘，还有长江、钱塘江的隔离硬伤，越来越多的人认识到这个现实，所以很多大厂纷纷搬离上海。这种天然隔离的影响到底有多大，可以看看上海本土以北30公里的崇明，跟与其接壤以西30公里的苏州之差距。再看浦东，房价是挺贵，但如果看商业发展成熟度，除了陆家嘴和前滩，哪里比得过与江苏浙江接壤的松江、嘉定、青浦？从政策上，上海2千万人，全国14亿人，孰轻孰重，自己掂量，是政策跟人走，还是人跟政策走？2021年上海所有的港口，海港干不过宁波，河港干不过江苏，哪来港口优势？聪明点的商人直接把货物在苏州、南通、泰州、南京沿线装卸，进入内地不香吗？往南辐射的都在宁波装卸，精明的商人都在避开上海的长江和钱塘江。

　　

6.很多年前，人们很多日用品上都写“上海”两个字，很多企业除了驻京办还得开个上海分公司，就是为了利用地区品牌效应，如今越来越少了，很多公司关闭了驻京办、上海分公司这类门面机构。现在越来越多的城市貌似找不到市中心了，就连上海也建设好众多城市副中心。这种去中心化的趋势，不仅体现在城市内部的规划，同时也体现在长三角区域经济的发展中。上海是金融中心城市？仔细想想，上交所归上海管还是北京管，如果在西安开个交易所，哪里不可能？中国至少有2家银行宣布不开展现金业务，只做线上交易，人民银行也承认这是趋势。那么上海还是金融中心城市吗？

　　

7.回顾历史，不同时期的不同城市有不同地位。建国初期我们需要东北重工业基地，沈阳、大庆、齐齐哈尔，改革开放浅水区我们需要上海，崇尚制度自信的新时代我们需要深圳。不难理解，长三角其他地区可能多方向辐射寻找新机遇，而上海会不会成为下一个东北？当然，也不是说东北不好，经济的发展也有周期性，也许东北正在向另一个全新的方向发展。同样，上海的中心地位被弱化后，也会先成为研究的样本，再寻找新的角色。以上观点不在黑谁，黑哪里，重在对发展问题的思考。各有各的角度，各有各的观点，多方面结合才能看到一个客观的现实，才能为最终实现中华民族伟大复兴做出积极贡献，我也算提供了其中一个角度、方面。

　　

九、买房真的保值吗？

　　

1.折旧很可怕，次新房十年后就是老破小。大家都知道，老破小价格特别低还没人要，其实不买次新房也可能难逃一劫。假设你买一个2005年的房子，是不是感觉还不算旧？其实他有17年房龄。假设给你推荐一个1995年的房子是不是觉得特别老、特别旧？因为有27年房龄。假设你买入后长期持有，15年以后你会发现他们分别是32年和42年的房子，都是大同小异的老破小。也就是说，你买个次新房，熬成老破小，你觉得是保值了吗？

　　

2.流动性差是不得不面对的现实。亲生经历过一次房屋买卖你就知道了，挂牌一年以上卖不掉的房子比比皆是，能在半年内卖掉的就算优质资产了。如果房子有租客不配合看房或装修差点的，中介都懒得推荐。就算达成购买意向了，从交定金到最终拿到全款，半年以上的多得是。当然也有运气好一个月内搞定的，但凭什么你买的彩票就得中呢？有多少人想着卖了房子置换，迟迟换不动，被中介忽悠垫资掉进高利贷坑的。买房子的时候以为买的是股票，分分钟能转手卖掉，买到手你才发现买的是钻戒，回收都没人要。

　　

3.别被挂牌价蒙蔽了双眼，轮到你卖，你就发现真实价格比最低挂牌价还要低得多。买过股票的人都知道，股票价格是成交价，而不是挂牌价。而房价，不仅不看最低挂牌价，还要看砍价空间。同样的房子，别人挂牌从500万-800万不等，你以为你家房子值800万吗？买家肯定去跟500万的去谈，最后成交价格算上各种税费、空置成本、现金流成本，折现450万就算不错了。如果你急用钱，急售可能就能卖个400万了。

　　

4.让你意想不到的奇葩邻居，会让你家房价跌得臀斩，哑巴吃黄连。举个例子，我听说有人在家里放骨灰盒的，如果是你的邻居，你觉得你家房子能保值吗？

　　

以上内容主要谈角度、看问题、说观点，无意冒犯。

　　

十、更可怕的是“去中心化”对楼市房价的冲击，而且势不可转！

　　

1.国家发展经济、实现共同富裕是为了让中国十四亿人都挤到上海环内、北京市区吗？

　　

2.城市化难道是抛弃中原大地、青山绿水吗？

　　

3.重大专项、重点企业非得在中心城市才能完成吗？

　　

4.建设城市副中心仅仅是为了疏散人口吗？

　　

5.你还能找到北京、上海的市中心在哪里吗？

　　

6.上海放宽落户条件，是主动作为，还是迫不得已？

　　

......

　　

随着贸易便捷化以及二线城市开放水平、人才素质的提高，中心城市的中心地位逐步削弱，经济的内移，可能导致一线城市未来沦为废弃的菜市场，就像电子商务对实体经济冲击一样。在这个过程中，一线城市的房价，就成了富人收割机。

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